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鹿児島県の空き家率は全国6位と平均より高い
全国の平均空家率が平成25年度時点で13.5％です。
そして、全国で6番目に空き家率の高い鹿児島県の平均空家率は16.5％。
鹿児島県では空き家拡大中です。
一番は山梨県。
その次は四国勢が並んでいます。
その次が鹿児島県となっています。
空き家率が低いのが宮城県となっている理由は、前回よりも空き家率が改善している点から推測すると大震災による津波で一斉に家屋が破壊された影響が大きいです。
実質は沖縄県の空き家率が低いと考えられます。
沖縄県は出生率も高く、沖縄への移住者も多いことから、空き家率も低く推移しているようです。
一方で、空き家率が高い地域では人口が流出しているというだけではなく、そのまま放置されている家が多いという視点も必要です。
例えば、鹿児島から東京へ就職しその後相続が発生したけど、東京に住んでいると鹿児島の実家を管理できずにそのままにしている等、この場合家を取り壊せば空き家率は改善するわけですが、そのままにしていると空き家率をただ上げるだけです。
しかも、自分が幼少期を過ごした家を誰も住まないからと解体することには、心情的に解体しにくいという背景も考えら得ます。
そんな空き家天国になっている鹿児島県では、空き家率の上昇に伴い新築の建物が減少してきているかと思いきや、周りでは新築アパートがいまだに乱立して建設されています。
新築賃貸アパートが乱立している相続という背景
賃貸アパートということで古いアパートの入居者が新しいアパートへ引っ越す等、一定の需要があるとは考えられるますが、今新築のアパートも10年もすれば経年による劣化が見られてきます。
10年以上経過すると、入居者集めに苦労しだすとも聞いたことがあります。
空き家率も元々高く、10年を経過しだすと入居者集めにも苦労するという状況の中、どうして新築アパートは増え続けているのか。
そんな新築アパートのほとんどが、実は大東建託が建設をしているアパートです。
大東建託とはどういう会社なのかと興味を持ち、大東建託のホームページを除くと、土地を活用した節税方法として借り入れをしてアパートを建築する方法を紹介しています。
相続対策に借入金をして評価額を下げるというこの方法は本当に有効なのでしょうか。
→大東建託ホームページ
ケーススタディーが載っていました。
1億円の土地の相続を、何もしない事例とアパート建築で節税する事例です。
節税額見てもらうと、350万円の節税をするのに7000万円の借り入れを発生させてます。
これは、もしもアパートの入居が悪くて7000万円の返済が苦しくなるようであれば350万円の節税の為にそのアパートも土地も失うことになる可能性を含んでいることも想像できます。
それぞれの施主がどういう考えでアパートを建築しているのかはわかりませんが、少なくとも節税の為だというのはリスクの方が大きいように思えます。
賃貸アパート経営にかかる費用の大きさ
例えば、10戸×5万円で毎月50万円のアパート収入があっても、入居者を募集する費用も掛かります。
毎年固定資産税もかかります、借入金の返済もありますし、入退去時の修繕もかかり、10～15年に一度は大きな改修も必要になります。
最終的に手元に残るのはいくらになるでしょう。
7000万円を20年の金利2％で返済するとしても元利合計毎月約35万円かかる計算になります。
この時点で50万から約35万を控除すると手元資金15万です。
そこから固定資産税を支払い、広告費、管理費を支払い、火災保険料を支払い、修繕費を支払い、手元資金無くなりそうですね。
しかも、ずっと満室が保証されているわけではありません。
人口が減少していくことを考えると、空き室の可能性の方がよっぽど高いです。
空き室が増えると精神的にも良くありません。
属性が悪いと家賃の延滞者も出ることでしょう。
これだけのリスクを背負いきれるのでしょうか。
相続対策として営業されるが賃貸アパートの経営は保証されていない
相続対策として営業をされ、相続税が節税できるなら賃貸アパートを運営してもよいという流れになったとしても、新築で建築したアパートが必ず満室で経営される保障はどこにもありません。
むしろ、人口が減少している中で空き室リスクの方が大きいことも容易に想像できます。
借入金を利用した相続対策に走るよりも、想定される相続税を計画的に貯めていく方が超規定にもリスクが低く、節税のためのテクニックに頼る必要もありません。
節税のために抜け穴的な仕組みは、法的には有効だったとしても丁寧に対応しないといけないので、手続きとしては神経を使って対応しないといけないのは精神衛生上良くありません。
正統な流れで素直に対応する方が後からソワソワすることなく、堂々としていられます。
人口縮小の時代に新たにアパートを作ることは、さらに空室率を上昇させる原因でもあり、限りある資源としても、背後に潜むリスクとしてもとても有効な節税方法と言いにくいですね。
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