大東建託の営業担当者にサブリースは儲かるか聞いた話

大東建託のサブリースアパートは儲かるのか




大東建託の営業担当者と話をする機会があった

つい先日、大東建託の方とお話する機会がありました。

私が大東建託に依頼してアパートを建てるつもりではありません。

たまたま近隣で大東建託でアパートを建てる方がいて、駐車場を貸してほしいという依頼があったときの話です。

その時に日ごろ気になっていたこと聞いてみました。

大東建託さんでアパート建てて、サブリースにしたら儲かるんですか?

直球で聞いてみました。

儲けは少ないんですよね。

アパートを建てるのはあくまでお金を稼ぐために建てていると思い込んでいた私にはビックリな話。

アパートを実際に今から建築して、サブリースをしようという業者が『儲けは少ない。』なんて言われた日には建てる側にはどのような話でアパートの建築をしているのでしょう。

もちろんアパート建てれば必ず儲ける保証はどこにもありませんから『儲ける』と断定はできませんが、大東建託の場合はサブリースが基本と聞いています。

その大東建託の担当に『儲けは少ない。』って言わせるってことは設けは少ないのでしょう。

むしろ、それ以下になる可能性の方は限りなくあるとも取れます。

それでも大東建託でアパートを建てる人が多いですからね。

我が家の周りではバンバン大東建託のアパートが建ってますよ

これから人は減少していくのに、そんだけ大東建託のアパートばかり立てていいのかと言いたくなるくらい建ってます。

これは全国的にでしょうか。

アパート建てすぎて数年後に社会問題になったりしないか心配するくらいアパートの乱立には疑いの目で見てます。

しかも、最近は大東建託に対抗してなのか、地元の不動産屋もアパートの建築推進してます。

人は減少するのに、部屋は増えていくのは資源の無駄遣い。

大東建託のホームページにも記載されているように、アパートを建てて資産価値を押し下げて相続対策を取るから儲けは少なくてもアパートを建てる意味があるんだという話はなんとなくわかります。

そこでもう一つストレートに質問を投げかけたんですよ。

儲けが少ないのにアパートを建てるってことは、相続対策の意味が強いんですか?

すると話流されました!!

これ聞いちゃまずい質問だったのでしょうか。

ということで、この会話の中で勝手に想像させてもらいました。

相続対策も怪しいところが多い

きっと相続対策にもなってないんでしょ!

アパートを建てさせるための入り口は『相続税対策にもなって、アパート収入が年金代わりになりますよ』という話で税金に理解の薄い老人とその家族に近寄り。

『家賃は大東建託がサブリースするので、安定した収入です』と押し込んで、建てましょうの契約書をもらったらその担当者の口角が『ニヤッ』してるようなそんなところでしょうか。

いろいろ考えるべきポイントを抑えていくと、話の流れが悪いです。

相続対策になる
資産価値は下げられるけど、そもそもアパート建築費をペイできるのか

安定収入のサブリース
大東建託が各種費用名義で控除する分も大きく、数年に一度の見直しで理由をいろいろ言われたあげくに家賃収入を下げられていくんじゃないのか

修繕費はどうする?
10年に一度は修繕が必要で、その度に追加の費用発生するのでしょう。

もしもサブリースを打ち切られるようなことは?
人が入りにくいからサブリースを打ち切られたりしないか
いや、むしろ打ち切られた方がしばりが少なくなってやりやすくなったりもするか。

出口戦略はどうしてる?
不動産は出口戦略大事ですよね。
20年30年掛けて収益を上げていくものですけど、最後に取り壊しする費用とか売買する条件とか出口戦略を考えてあるのか

そもそも大東建託は必ず儲ける仕組みにしてある
これが一番。
大東建託が建築からサブリースまで請け負うことでトータルで自分たちの収支が合うように計算してあるので、その土俵の上で転がされていることをわかっていないと大東建託のいいようにしかされない。

当仕事なのでリスクは承知も、リスキーなところしか目に止まらないです。

メリットはどこにあり、実際に得をした人はどのくらいいるのか。

資産を持たない私のところに大東建託さんがくることは今後もないのでしょうが。

大東建託のアパート入居の募集の営業マンとも話した

そんな別の日に大東建託のアパート入居募集の営業マンとも話をしました。

また大東建託が何の用事なんだと思いつつ、話を聞きに行ったら職員の方が賃貸アパートを探しているようならよろしくお願いしますという営業でした。

アパート建築時にあった営業とは別の女性の方でした。

内容は企業として大東建託と契約をかわしてもらえたら、法人の職員が大東建託の物件を借りる時の仲介手数料を2〜3割引にしますというセールスです。

大東建託さんそういうことですか。

何にピンときたかというと、大東建託の物件は物件を1棟すべてサブリースにします。

実際に物件を所有している大家さんは大東建託から毎月の入居数に関係なく一定額の家賃収入を保証してもらいます。

空き室のリスクは大東建託が抱える代わりに毎月一定額の手数料を大家さんから徴収するようなシステムがよく知られています。

このシステムの仕組みに仲介手数料の存在を考えていなかった。

つまり、大東建託が不動産屋としてサブリース物件の賃貸営業をしているが、そこには毎月の家賃収入はもちろん、物件に入居者が決まればそこには仲介手数料もしっかり発生するんです。

ということは、大東建託的には入居者が回転多く回転してくれた方がおいしい話です。

もちろん空き室が長く続けばそこには空き室リスクもあるわけですが。

そこで職員を多く抱えている企業とはあくまで『法人職員向けの福利厚生』を謳い文句にして『仲介手数料を安くするので入居者見込みの人を紹介してください。』といった営業も同時にしていかないといけません。

しかし、それではちょっと押しが弱いです。

企業にもメリットがないと企業側には負担しか無い

それは大事な大事な入居見込みの人を紹介するのに、企業には何もメリットがありません。

職員にとってはメリットあるけれど、企業としてその契約を結ぶにはちょっとメリットがなさすぎる。

例えば、その契約が職員の雇用に影響をもたらすような効果が期待できればともかく、何もなしにただ『見込者を紹介してくれ』は都合が良すぎるのではないでしょうか。

日本生命や第一生命といった保険関係の団体扱だとそこの企業に勤めている職員の生命保険料負担額が少なくなって、なおかつその事務作業を一部負担している企業にも一定の取扱手数料を事務手数料収入として入金されます。

そのくらい、自分たちの貴重な収入源に関わる部分に関与している企業にはメリットを落とそうとしているのに、ただ見込み客を紹介してくれなんて甘い!!

一部では批判的な話も出ている企業ですよ。

それが個人の認識不足だったからとか契約上問題はなかっただとかいろいろと意見はあるのでしょうが、そういった企業とは協力する状況にはないですよね。

サブリースの大東建託は一粒で二度美味しい

建築担当の営業マンとアパート入居募集の営業マン両方と話をする機会があり近隣で大東建託の建物が乱立する状況が少し理解できました。

アパートの建築は投資額としても大きい金額で、なおかつ建築後の仕組みでさらに大きく大東建託が稼げる仕組みがそこにあります。

儲かる仕組みを作ったことは企業として素晴らしいことですが、冷静に考えると美味しい話なのか、企業にしかメリットのない話なのか、判断はできます。

もしも大東建託の営業マンがある日やってきても、自分にとってメリットが有るのかどうかをしっかり見極めたいですね。

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