賃貸物件の管理会社を変更した理由と経過記録

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法人の賃貸物件管理会社を変更

先日法人で所有している賃貸物件の管理会社を変更しました。

変更した理由は、いくつかありますが、中でも大きな理由は募集活動が弱かったことと物件管理の部分で不満があったこと、この2点が大きな理由になります。

賃貸物件を建築してから約30年、同じ管理会社に賃貸物件の管理をお願いしていましたので、管理会社を変更するのは初めての経験。

どのような進め方が良いのかわからないまま、とりあえず変更するという目的のために行動して、実際に管理会社を変更するところまでできましたので、その経過記録も含めて書いていきます。

管理会社に不満を感じていた理由と詳細

そもそも、賃貸物件の管理に不満を感じていなければ管理会社の変更という流れにはなりません。

では、どのような点に不満を感じていたのか。

不満1 空き室がいつまでも埋まらない

不満を感じていた大きな理由は空き室がいつまでも埋まらなかったというのが大きな理由です。

建築後30年経過していることと、周辺にも新しい賃貸物件が建設されていることもあり、新しい入居者を見つけることは難しいことはわかりますが、それにしても空き室がいつまでも埋まらないままでした。

不動産投資をするにあたって、一定の空き室は想定して収支も考えてはいますが、それにしても同じ部屋がいつまでも空いたまま時間だけが過ぎてしまうというのは想定していません。

また、空き室が埋まらない原因が建物の構造や設備の老朽化などに問題があるなら対応できる部分もありますが、管理会社からは何も報告もなく、ただ空き室が埋まりませんが営業をがんばりますという報告しか上がってきません。

不満2 賃貸物件の管理がずさん

賃貸物件について、我々の管理も甘かった部分もありますが、管理会社から賃貸物件の状況についての報告がほとんど上がってきていませんでした。

例えば、外壁が老朽化によって破損している部分があるにも関わらず、報告がない。

破損している部分があるにも関わらず、補修にかかる見積もりや提案等も上がってこない。

物件で汚れが目立つ部分や鳥などのフンが溜まって汚くなっているところも報告として上がってこない。

毎月同じような文言の報告書が上がってくるだけで、賃貸物件の管理状況はずさんとしかいえない状況でした。

不満3 管理委託費が戸数単位で定額

これは管理会社によって異なりますが、当初お願いしていた管理会社の管理費負担は戸数当たりの定額で管理費が発生していました。

つまり、1戸当たり毎月1,000円の管理費なので、戸数✕1,000円というのが毎月発生する管理委託費になります。

この場合、たしかに管理委託費は周辺の管理会社と比較して安価な管理委託費ではありましたが、空き室があろうとなかろうと管理会社には一定額の管理委託費が入ってきます。

ということは、管理会社にとっては空き室はまったく関係がない話になります。

一方で、今回変更した管理会社の管理委託費については家賃に対して5%の管理委託費が発生する仕組みです。

空き室があればその空き室分の管理委託費は発生しないため、管理委託費は少々高くなるものの、空き室の発生については管理会社も賃貸物件所有者と同様に収入の減少という形で影響があります。

どちらが空き室を埋める努力をするでしょうか。

一方は空き室ができる方が管理負担が減るので、空き室を埋める動機につながるでしょうか。

管理委託費が安くても、空き室を埋める努力をしない管理会社であれば、多少管理委託費が高くなっても空き室を埋める努力をしてくれる管理会社の方がトータルでは収支は増えます。

管理会社変更の流れと注意点

管理会社の変更については以下の流れで進めました。

 

 

 

 

 

 

 

1.変更後の管理会社選定

変更後の管理会社をどこにするかを実際に管理会社に足を運んで管理条件などを確認しました。

結果として、管理内容は大きく変わりません。

管理費については発生家賃の5%に消費税という条件が一般的で、管理する範囲についてもほぼ同じような内容でしたので、管理条件ではどこも差はありません。

あとは、エイブルやアパマンといったブランドで選ぶか、その管理会社の雰囲気で選ぶか、何かのつながりがあって選ぶか、この辺の差ぐらいしか感じませんでした。

後は、実際に管理会社を変更後に、どのくらい親身に対応をしてくれるか様子を見るくらいのものです。

2.現在の管理会社へ変更する旨を伝える

新しい管理会社と管理契約した後に現在の管理会社へ管理契約を解約したい旨を伝えました。

実は、この流れで旧管理会社には迷惑をかけてしまいました。

本来は管理契約を解約する場合には3ヶ月前に連絡をしないといけないという契約内容だったようで、急な管理契約の解約に旧管理会社を困惑させてしまいました。

結果としては、その月から管理契約を解約して新しい管理会社と引き継ぎをしてもらう事はできましたが、当初契約した管理委託契約書の内容はしっかり読んでから手続きを進めないといけませんね。

3.新管理会社による賃貸物件の管理契約開始

管理会社の変更については思っているよりもスムーズにはできました。

新しい管理会社は早速現在賃貸物件に住んでいる住人のポストに管理会社が変更になったことと振込先等が変更になったと書面で通達しており、ホームページ上でも空き室の募集をかけていました。

同時に、老朽化の目立つ部分の補修についても見積もりの作成も進めてもらっています。

また、住居人との契約書や鍵の受け渡しについては新旧の管理会社で直接やり取りを行うということで、賃貸物件の所有者が直接関わることはありません。

所有者がすることは、管理契約の解約をしたいということを伝えることだけになります。

管理会社を変更しての感じたこと

今回管理会社を変更するということは初めてのことで、一部相手側に迷惑をかけてしまうこともありました。

この点については、当初契約した管理契約書の内容はしっかり目を通してルールの乗っ取るということが大事です。

また、管理会社を変更したことについて、管理会社を変更したことで、賃貸物件にかかる経費は増えました。

実際に、管理委託費は月額が増えましたし、今回無料のインターネットを所有者負担で開設することにしたので、通信費負担も増えています。

しかし、いつまでも空き室を埋めようとしていない管理会社と空き室を埋めようと努力してくれる管理会社であれば、多少の費用負担が増えたとしても管理会社を変更した方がトータルの収支ではプラスになります。

また、これまで管理会社とは顔の見える関係とはとても言えない状況でした。

管理契約をしている以上、顔が見える関係として一緒に賃貸経営を考えていくという姿勢が見えるのと見えないのでは所有者にとっての印象は大きく変わります。

新しい管理会社とはまだこれから関係を築いていかないといけませんが、気持ち新たに期待したいです!

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