賃貸物件のオーナー側から経験した入居者確保の実態

賃貸物件と入居者




賃貸物件オーナーはとにかく空き室を埋めたい

私の働く会社が保有しているマンションがあります。

賃貸物件として募集をかけて入居者を募集していましたが、この空き室がなかなか埋まらず困っていました。

そんな空き室に、最近入居したい方がいるという朗報がきます。

この2月、3月という時期は、まさに引っ越しシーズンで、このシーズンに入居者が入らないと次は9月前後の異動シーズンまでは空き室が埋まる可能性はぐんと低くなります。

そんなタイミングなので、ぜひ入居希望者には空き室に入居してもらいたい。

ただし、入居希望者から室内の内装について要望が届きます。

洗面台を変えて欲しい、水栓を変えて欲しい、和室をフローリングに変更して欲しいと、すべての要望を満たすために必要な改修費は総額で60万円。

毎月の家賃が56千円なので、もしすべて要望を満たすとすると1年分の家賃が改修費にまわすことになります。

この時期を逃すと、当分その部屋は空き室のままである可能性は高いため、入居はして欲しい。

しかし、そこまでの金額をかけて入居してもらう方が良いのか、賃貸物件オーナーとしては難しい判断を迫られることとなります。

空き室を埋めるためなら最初の要望は比較的通す

今回の対応としては、要望のあった箇所を改修する流れとなりました。

この意思決定については以下のとおりです。

理由1 年間の家賃収入で改修費用がペイできる

今回入居してもらう部屋の家賃は毎月56,000円なので12ヶ月分では672,000円が年間で見込める家賃収入です。

もちろん、入居するにあたり、仲介不動産屋に支払う仲介手数料や広告料などで120,000円程度の費用が発生するため、改修する費用と諸費用を合計すると年間の家賃収入ではとても費用負担を賄うことはできません。

しかし、実はこの賃貸物件これまで長い期間内装の改修をしておらず、そろそろ手を入れないといけないという時期ではありました。

今回改修をして、入居してもらうことができれば年間の家賃収入で改修費を回収し、内装もきれいにすることができれば、長期的に見れば意味のある改修になります。

理由2 家賃収入の機会損失は防ぎたい

今回の引っ越しシーズンのタイミングを逃すと半年、1年と空き室のままであるのは家賃収入の機会損失でしかありません。

改修して諸費用を払って、年間の収支はマイナスであっても、1年以上入居してもらえれば十分収支はプラスになります。

また、今回の入居する部屋はいわゆる世帯向けの間取りのため、比較的長期間で入居してもらうことも期待できます。

賃貸物件はあくまで投資物件です。

投資物件が長期間収入を生まないというのは、それは投資物件としての意味をなしていません。

理由3 投資物件には投資物件の期限がある

投資物件は現物です。

現物であるということは日に日にその価値が目減りしていっているということです。

価値があるうちが一番価値を生み出すことができる期間と考えると、空き室は少なく、高稼働でまわすことが最優先になります。

今回の改修費を長期的な投資と考えると、改修費を払ってでも入居してもらうことが最優先になります。

入居する方は最初で改修箇所を伝えよう

賃貸物件オーナー側の考えをさらけ出したところで、自分が入居者として賃貸物件を探している時。

入居する際には最初で改修して欲しい箇所や要望事項は伝えましょうということになります。

入居が決まってしまうと、賃貸物件オーナー側としては積極的に要望に答えようという気持ちが薄れます。

それよりも、決まるかどうかのギリギリのところで、要望を出す方が要望が通りやすいのはこれまでの説明のとおりです。

特に2月3月の引っ越しシーズンで入居者獲得チャンスを逃すということはそこから半年、1年の空き室リスクを背負うわけですから、この時期はタイミングよく要望を伝えることで部屋をきれいにしてもらったり、設備を更新してもらったり、欲しい設備を付けてもらったりと自分の要望を通しやすくなります。

最初に物件の下見に行った際には、細かい点をチェックして、気になる場所があれば直してもらい、欲しい設備があれば要望をすべて伝えていきましょう。

遠慮をする必要なんてありません。

賃貸物件オーナーも入居者も気持ちよく

最終的には賃貸物件オーナーにとっても、入居者にとってもWin-Winの関係であることが大切です。

賃貸物件オーナーにとっては長期的に住んでもらうことが大切で、せっかく入居してもらっても、すぐに退去してしまうことはまったくメリットがありません。

長期的に住んでもらうためには、入居者に快適な生活空間を提供することが必要ですし、入居者の満足度が高ければすぐに退去することもありません。

当社が所有している賃貸物件は、長期間手を加えられていないこともあり積極的に改修をする決断ができましたが、投資物件ということを考えると投資物件がより収入を生み出せるときに高い稼働率をキープすることが大切で、そのための投資であれば積極的に実施していく方がオーナー、入居者相互にとって良い結果となります。

当社も今回の内装改修費が良い結果につながるように期待しています。



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